还是你爱的三房户型。
文
蘑菇酱
蘑菇酱同学：流浪过几条媒体战壕，信仰一直没有换。现在是一只城建+房产文艺Girl，用豆瓣玩法，猛砸楼市。weiweishuofang
今年马上就要过去一半了，这半年来，什么样的房子最难买？
相信会有很多人说，奥体的房子难买；也会有不少人说，市中心买不到房子；而绝大多数的首次置业者，恐怕都有一个相同的感受：小户型的房子真难买。
为什么小户型难买？首先是因为它库存少。毕竟主杭州主城区的绝大部分区域，在地价飞涨之后，极少有新盘推出小户型产品。如果把范围扩大，以绕城内、总价万元左右为标准，挑来挑去也只有那么几个地方有房子卖。
其次，小户型卖得俏。往往一个主打小户型的新盘还未面市，就有客户闻风而来。毕竟这类产品总价门槛低，适合大部分首次置业者；而且过渡性强，今后便于脱手，也容易卖出溢价。如此一来，无论是新房还是二手房，小户型都是市场上的「爆款」。
那么在买新房的时候，说到小户型，你的第一反应是多大面积？
三四十方？那是过去的老房子。六七十方？这个市场上很少有这样的房源。可能大多数人跟我一样，第一反应还是90㎡。
挺有意思的。为什么不可以是80㎡？或者再小一点？
虽然已经渐渐远离视线，但70/90*策给市场带来的深刻影响从此可见一斑。从年往前倒推8年，地产商们都在研究90㎡左右的户型，怎么样可以更精致实用。同时，各项税费优惠所允许的空间上限，90㎡也是个界限。
出于利益最大化考虑的开发商，和尽可能想要舒适些的购房者，自然把能够选择的面积段，离90㎡这条线，更接近一点。
这算是买房的一种套路，或者说是思维定式吧。
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通常我们所说的90㎡，并非精准到个位数，它其实是建筑面积在85-90㎡的一种泛称。在这个区间内，作为购房者来说，是能接受并且刚刚好的水准。
毕竟90㎡三房，是作为婚房性价比较高的选择，即使接下来可能增添的人口，不用在短时间内再次换个更大面积和更多房间的房子。
再大，自然就超标了。再小呢？疑问就出来了，房间还能有三个吗？面积够用吗？如果不能满足，为什么不去买个更小的两房呢？
这是买房的第二种思维定式，先看大小，或者只看面积，却把功能或者设计放在了第二位。
我曾经在在我们「维维说房」上推荐过一个节目，叫做《超级全能住宅改造王》，这个综艺节目源于日本，现在在国内有很多类似的了，大家也非常熟悉，比如梦想改造家，也曾经出过不少「13㎡爆改小户型」或者「一家三代蜗居生活的改变」等等经典作品。
设计师们做的，并不是把面积变大这么简单的工作，而是将原有的空间重新规划，并将住宅功能重叠后，所呈现出从视觉到实际使用功能的宽敞感。比如有一间在庆典期间需要涌入十几口人的家庭，设计师突发奇想地把壁橱改成了临时床铺，巧妙地改善了杂乱的空间，也因此获得了当年的节目大奖。
这些节目往往会让人感受到，一个好的空间设计师，有多么重要。我们有的是不缺面积的房子，缺的是好的设计和功能排布。
当然现在也有一些开发商在试图往这方面去努力。前两年，市场上有不少70㎡左右的房子，着实解决了一些对总价和首付都十分敏感的购房人群的需求。但这还远远不够，70㎡只是减少了一个房间，这对开发商来说并不是太难的事情。
有位设计师在接手极小户型改造的时候说过原理：首先消除功能上的闲置空间，再将各种功能重叠在空间之上，可以增加20-50%的宽敞感受。
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当然这些都是个例。改得再好，作为标准化产品大范围推出，还是不太可能的。但那个宗旨不变——面积，尤其是建筑面积的大小并不能决定功能和居住感受。
举个例子好了，最近看到一个户型，是海德公园的83㎡。
83这个数字大家不陌生，前两年红透整个房产圈的桃李春风，靠的就是这个面积的小别墅。当然，那个项目在青山湖，而且有很大的拓展面积，真正能使用的室内空间也就是两房两厅。
那83㎡放到高层公寓里能是什么样子？稍微宽敞点的两房？还是勉勉强强多一个房间的三房？在海德公园的这张户型图里，可以看到的是一个不输于90㎡的三房两厅一卫。
先看中间套。
很方正的三房两厅，两个房间和客厅都朝南，南向三个面宽，差不多10m左右。南北空间的功能也区隔得很清晰，餐厅，U型厨房，卫生间和独立书房。除了必要的走廊之外，没什么浪费的空间。开发商把能用的空间也基本都用上了。
而边套则显得空间更为宽敞。
同样的功能，只是西南两个方向的采光使得整个空间看起来更为宽敞明亮。主卧还有个L型的飘窗，实际使用过的人都知道，在飘窗上坐着下棋喝茶看书是一种乐趣，还可以作为储物空间，也很好用。
就这样，功能一个不少，但平白少了六七个平方的面积，六七个平方的预算。跟前面说的那些个例相比，这样的户型自然不能算「神奇」，只能说是在现有条件下，为本身就稀缺的小户型市场打开了一种新的可能，为对总价十分敏感，但又不想改变生活质量的购房者，另开了一扇门。
六七个平方值多少钱？至少，现在海德公园周边的地价已经接近2w了，即使以地价来换算，一个车位的钱，妥妥地省了出来。
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这当然不是一家开发商的事情，是整个市场进步的表现。
曾几何时，90㎡只能是两房两厅，十年前的产品，大多是如此设计。后来慢慢地，多出了一些「可变空间」，勉强可凑出三房。从三四年前开始，三房基本已经是基础中的基础，如今的市场，90㎡有不少，可以做到三房两厅两卫的设计。
进步的当然不只有90㎡，比如90-㎡之间的户型断层，也被悄然补上。总价宽裕些的购房者，现在出现了大量-㎡的户型可供选择；再往上，方都可以做到四房，对于改善来说真是十分友好了。
但这个市场对于首置购房者似乎还不够太友好。现在的90㎡在市场上依旧是稀缺产品，主城区库存不过数千套，余杭+萧山也就是各自万套左右，更何况接下来要推出的不少「新货」，主打的还都是大户型。
90㎡本身不多见，而设计优良的90㎡，选择就更少了。所幸现在海德公园不仅有主流的90㎡，还有一批功能上可以匹敌90㎡、同时性价比更高的83㎡，以后说不定会引领出一个新的户型类别，也未可知。
我们曾经说过，买房要买硬通货。像海德公园这样的楼盘，在低点拿地，即使遇到现在的限价期，也不妨碍开发商给房子增加点额外的配置。
在海德公园里，也有着园区入口和单元门厅的人脸识别技术，以及小高层私家电梯入户之类以往只能在高端盘里看到的「配方」，方室外无边际泳池和各种活动休闲场所，慢跑道啦，德信引以为豪的创意集装箱式ParkBox一样不少——怎么说来着，别看多大，看功能嘛。
这一类房子，比90㎡更经济实惠，用起来也没有什么不便之处。关键是，按照在一定的面积段内，「小户型单价往往容易拉高」的理论，在二手房市场上，紧凑的80多方，又何尝不是一种硬通货呢？
每个人的对于事物的刻板印象，都有被调整甚至颠覆的时刻。当优秀的设计师们颠覆想象把蜗居变成宽敞房间的时候，我们也能在实际的生活里，更好地运用这这样的理论。打破思维常规，多买一个车位^_^
总编丨裘维维编辑丨蘑菇酱版式︱佛跳墙
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